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Suspensão das atividades empresariais: A empresa pode renegociar o aluguel da locação comercial?

Atualizado: 10 de Abr de 2020


A situação que a população do Distrito Federal vive atualmente no que diz respeito à pandemia internacional causada pelo Coronavírus (COVID-19) é pública e notória, dispensando maiores detalhes.


Para enfrentar a emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do novo Coronavírus, o Governo do Distrital publicou o Decreto n.º 40.539, de 19 de março de 2020, que, além de outras providências, suspendeu, inicialmente um rol extenso de atividades empresarias até o dia 5 de abril de 2020.

Tal suspensão das atividades empresariais ocorre desde o dia 19/03/2020 em virtude do Decreto n.º 40.539, de 19 de março de 2020 e possui previsão (que pode ser alterada) para se arrastar até o dia 03/05/2020 de acordo com o Decreto n.º 40.583, de 1º de abril de 2020. Importante ressaltar que tais suspensões estão sendo efetivadas por vários entes federados, além é claro do Distrito Federal, cada um a seu modo.

Nesse ínterim, observa-se que diversas empresas no Distrito Federal vêm enfrentando dificuldades financeiras em virtude dos inesperados fechamentos atribuídos pelo Governo.


Questiona-se, no entanto, a possibilidade de adoção de medidas legais que visem reequilibrar os contratos celebrados entre essas empresas fortemente afetadas pelos Decretos supramencionados e os seus credores.

Do ponto de vista contratual civil, o Consultor Jurídico da área cível da Ferraresi Cavalcante - Advogados, Dr. Rogério Andrade Cavalcanti Araújo, tece interessantes comentários no seguinte artigo: "Adequação dos efeitos dos contratos à nova realidade imposta em decorrência da pandemia de COVID-19".

Em teoria, seria possível alegar as teses da teoria da imprevisão, da ocorrência de força maior e o princípio da preservação da empresa em favor do empresário fortemente afetado pelos Decretos que suspendem ou limitem suas atividades. Tais teses serviriam para subsidiar uma eventual renegociação extrajudicial com credores não trabalhistas do empresário afetado.

Mais do que isso, caso as tratativas extrajudiciais não surtam os efeitos pretendidos, ainda seria possível o ajuizamento de eventuais demandas judiciais contra cada credor visando o reequilíbrio temporário das relações contratuais, valendo-se das teses acima descritas.


O reequilíbrio, contudo, pretendido pode ser, por exemplo, o requerimento da redução temporária do valor da locação comercial com o pagamento desta diferença de maneira parcelada e em momento posterior.


Ressalve-se, todavia, que existem casos em que o credor também pode ver-se impossibilitado de realizar concessões em virtude da pandemia do COVID-19. O balizamento, portanto, do Poder Judiciário faz-se mais ainda imperioso, equilibrando os sacrifícios de cada qual com base em critérios de equidade.


Já existem alguns precedentes favoráveis à adoção de medidas que visem reequilibrar as relações contratuais em virtude do Novo Coronavírus, por exemplo: a decisão liminar concedida nos autos do processo de n.º 1026645-41.2020.8.26.0100 em trâmite no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP); e a decisão liminar concedida nos autos do processo de n.º 0709038-25.2020.8.07.0001 em trâmite no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT).


Não obstante, cabe enfatizar que se trata de situação atípica que ainda carece de entendimento jurisprudencial dominante e pacífico. Por essa razão, possui os riscos inerentes à prestação jurisprudencial, qual seja, a condenação em custas e honorários em função do valor da causa em caso de insucesso. Sendo que o valor da causa é justamente o valor do benefício econômico pretendido pela parte.


Nesse sentido, para a elaboração de eventual demanda judicial visando a redução temporária no valor aluguel é necessário que se reflita sobre certos questionamentos e junte-se a adequada documentação que corrobore com cada situação.

1ª Questão: houve impedimento total ou parcial para a execução das atividades da empresa em virtude do(s) Decreto(s)? Parcial desde quando? Total desde quando?

2ª Questão: caso o impedimento tenha sido total, qual é a atividade desenvolvida pela empresa? É realmente uma atividade que não pode ser realizada de outra forma, ainda que parcial (por exemplo criação de um segmento Delivery)?


3ª Questão: caso o impedimento tenha sido parcial, qual é o percentual de redução das receitas? Quais são as projeções futuras?

4ª Questão: caso a redução temporária no valor da locação não seja concedida, em quanto tempo a empresa iria esgotar suas reservas financeiras? Em outras palavras, em quanto tempo a empresa iria à falência?


5ª Questão: quantos empregados beneficiam-se direta e indiretamente da atividade comercial desempenhada pela empresa aqui em risco?

Com base nas reflexões das questões acima, é possível estabelecer critérios que poderão servir de alicerce para a definição de eventual redução no valor dos aluguéis extrajudicialmente ou judicialmente.

Justamente para manter a equidade das relações jurídicas em cenários que fogem à previsão, como o que vivemos, percebe-se que tais questionam podem ser úteis.

Por exemplo, caso as receitas da empresa tenham caído 30% conforme comprovação contábil, seria possível, em teoria, a fundamentação de uma redução temporária no aluguel também no percentual de 30%.

No mesmo diapasão, poderia ser possível também a negociação de plano de pagamento do valor remanescente ao reduzido. Como na hipótese que a quantia remanescente objeto da redução seja adimplida em 10 (dez) parcelas em conjunto com as prestações vincendas após a reabertura do estabelecimento.

Observe-se que a apresentação de documentos contábeis da empresa no cenário de judicialização da demanda é imperiosa justamente porque a situação de fragilidade econômica em virtude da suspensão das atividades empresariais objeto dos supracitados decretos até o momento não é presumida, depende da análise caso a caso de cada empresa.


Isso significa que, de acordo com as regras de ônus da prova no processo, incumbe à parte comprovar de maneira técnica (para eventual análise pericial) e, idealmente, simplificada (para melhor facilidade de entendimento do juízo) a situação financeira da empresa e se a redução pretendida não for deferida, o empreendimento corre o risco de não manter suas atividades.


André Correa Teles e Matheus Segmiller Crestani Perez são, respectivamente, sócio-fundador/coordenador e advogado associado do Setor Empresarial da Ferraresi Cavalcante – Advogados.

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